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  南京东路353号大楼,原名大陆商场,新中国成立后改称东海大楼,后来在大楼里面开设了南京东路新华书店,故被爱书人俗称为“南东大楼”。记得我在学生时代多次前往那里购书,当时还没有实行开架售书,我眯着眼睛,尽最大努力看清远远地搁在对面架子上的书名,然后递上用零用钱省下来的书款,换回一本心仪已久的图书。这一幕,成为我记忆深处的温馨瞬间。

  在近代上海,房地产行业时常狂飙猛进,银行也是背后的推手。他们通过开设信托部,由信托部另行筹措资金,运作于房地产市场。银行投资于房地产业,赢利丰厚自不必说,而且通过建设雄伟的大楼,对外树立起银行固若金汤的信誉。但银行投资房地产也有大亏蚀本的情况,尤其是遇到天灾人祸等因素,如金融危机或战火硝烟,往往来势汹汹,翼闸式速通门厂家难以抗拒,稍有应付不当,便遭致全军覆没。

  南京政府成立后,上海进入所谓的“黄金十年”,这一段时期,上海的经济开始加速起飞。南京路上的各大百货公司人潮汹涌,从海外采购回来的一些洋货,常常被卖得脱销。银行储蓄不招自来,日涨夜大,只得千方百计寻找放贷的户头。市中心的租界地区,一派歌舞升平,外来移民或裹挟着大量的资金,或紧攒着用不完的力气,满怀淘金上海的诱人梦想,从四面八方涌入上海,上海的房地产业顿时满地疯长,形成投机市场。甚至只要付出定洋,隔一夜即可获利。因此,那些水泥尚未干透的房子,都被人订购一空。大家你争我夺,一派火热。对许多银行争相投资房地产、股票的行为,上海商业储蓄银行总经理陈光甫还能保持一份难能可贵的冷静。在陈光甫的稳健经营下,在整个30年代,上海商业储蓄银行投入到房地产和有价证券的资金比例,在银行业里始终是最低的,其中投资房地产的金额,一般仅占存款的3%左右。

  但并非所有的银行家都能克制自己的冲动,诱惑总是倾倒众生。话说“北四行”之一的大陆银行,眼见得上海的房地产市场节节攀升,也急于抢占一席之地。该行总经理谈荔孙早年留学日本东京高等商业学校,攻读银行经济专业,与吴鼎昌、钱新之等人同学。谈回国后,曾担任中国银行北京分行行长,1919年他得到北洋直系出身的大总统冯国璋的支持,创办大陆银行,任董事长兼总经理。20年代末,大陆银行的储蓄存款和信托存款已高达1000多万元之巨,急于寻找出路。

  谈荔孙看中了市中心南京路的一块地皮,位置极好,而且方正,东临山东路、西近山西路、南出九江路、北沿南京路,约有9亩多地的样子。他蓄谋已久的打算,是想在南京路上建造一幢体面的百货大楼,以供应国货为主,摆闸式速通门安装办理与赫赫有名的四大百货公司一较高低。而且为了加固银行的信誉,也取名“大陆商场”。

  据大陆银行方面匡算,全部建造费约需白银45万两以上,除去可以收回的小费(即后来所称之顶费)20万两,仅需垫上25万两白银即可。每年房租收人在30万两左右,除去地租等各项开支,约有5至6万两的净利,按垫本25万两计算,年获利可达2分以上,这尚且不包括将来加租的利润在内。

  他左思右想,感到这笔投资值得一做。银行董事会也一致同意,并全权授权谈荔孙负责进行。唯一让谈荔孙伤脑筋的是,这块地皮的业主不是别人,而是上海滩赫赫有名的地皮大亨、犹太富翁哈同。当时的一首歌谣唱道:“哈同,哈同,与众不同。看守门户,省吃俭用;攒钱铺路,造福大众。筑路,筑路,财源亨通。”南京路上的这块地皮,哈同早年购下时,仅花了14万余两白银。但上海滩家喻户晓,要从哈同手里挖出一块肉来,等于虎口拔牙。

  双方经过讨价还价,达成协议。主要内容为:此块地皮租期32年,租金每年20万两白银,分四季支付;租金不得因为他人他事之压迫而有所变更;租约期满后,地上建筑物及附着物全部无偿归还哈同所有;承租人应使用最好之材料建筑新屋,总建筑费用不得少于45万两白银,其建筑蓝图须经哈同签字认可;该处动拆迁由哈同负责完成。谈荔孙虽然感到条件苛刻,但还是勉强在协议上签了字。

  大陆银行委托著名建筑师庄俊设计新大楼,最高处为八层,简约的ARTDECO装饰风格,显得端庄挺拔、冰清玉洁,又富有韵律和节奏感。这种来自美国摩天大楼的建筑风格,当年颇为风行,国际饭店即是其中的佼佼者。大陆商场由于地形限制,沿九江路、山东路路幅较窄,故五、六、七层呈台阶式逐层向内收进。

  大楼一边建设,一边开始招商,前来洽谈承租的客户很是踊跃。正当大陆银行憧憬着“绿树长春,前途无量”时,1932年淞沪抗战爆发,刚刚结构封顶的大楼,不得不停顿下来,有一段时间被当作“伤兵医院”、“难民中心”。次年大陆商场大楼终告落成。

  本来,— 、二、三层为商铺,四层以上为写字间,但淞沪抗战后,又接二连三赶上公债风潮、白银危机,南京路上人流锐减,一时地产价格大跌,房屋租金也跟着下跌,店铺招租困难,何况是租金昂贵的新建大楼。虽然积极招商,想方设法对外出租,三楼还开设过量才流通图书馆,但房租收入有限,总是不及哈同的地租和工部局的地捐。

  商铺招租不甚理想,前来洽商租用写字间的人倒不少,谈荔孙临时改变大楼格局,将三层也改作写字间,整幢大楼计共有商铺105间,写字间251间。这些写字间后来陆续出租给地产公司、贸易商行、营造厂、开业医师、律师、建筑师事务所等,甚至还用以学校、银行职员宿舍、食堂、精武体育会健身房等等,人员庞杂,如同一座熙熙攘攘的大公寓。

  对一家商场来说,经营成功与否,既看大环境,也看小环境,经营理念、营销手段都是制胜的法宝。

  南京路上的四大百货公司多是家族经营,完全可以按照预案分门别类、经营布局,每一层布置得井井有条,如底层供应化妆品、床上用品和文化用品等;二楼多为服装部,敞开式陈列,任顾客随意挑选购买,多了一层亲切感;三楼专卖珠宝首饰,环境高雅清静,亦较安全;四楼则售成套家具和大件笨重商品,顾客可乘电梯上下,东西买好,由公司负责送往家中。楼顶尚有屋顶花园等游乐设施。

  而且四大百货公司的经营者,原先都是澳洲华侨,与国外贸易商、厂商联系广泛,可以根据流行时尚进口环球百货,因此进口货占了很大比重,如英国的呢绒、法国的化妆品、瑞士的钟表、德国的电器用品,只要你说得出的商品,几乎应有尽有,特色鲜明。像打蛋器、木勺、刷子这样的小货品,一般商店难以保证质量,永安公司就专门派人去国外定制,深受上海富裕家庭的欢迎。一些大百货公司,也可以有针对性地选择国货企业品牌入驻,甚至开发供销自己的品牌,如永安公司就针对上海寒冬特点,委托厂家定制专为妇女随身用的热水袋,风靡一时。

  因为大陆银行本身不经营商场,只是对整幢大楼分割出租、招商经营,一间间中小商铺分布其中。有一段时间,二楼全部出租给了中国国货公司经营,适逢“九一八”事变爆发,商场专门开设了“九一八商场”,供应衣料、棉织品、衫袜、童装、化妆品、皮革、西药、五金、电器等国货商品,力图以中国人爱用国货为口号,与南京路上的四大百货公司分庭抗礼,倒也热闹了一段时间。但总体来说,大楼内部格局狭小,功能混杂,所售商品虽然琳琅满目,但货色定位中档,吸引不了专程到南京路来购物的市民。一般市民买不起,富裕阶层不愿来,加上租金仍较高昂,厂家、商家于是望而却步,经营情况一直不佳。

  作为办公空间,由于与商场同处一楼内,也不够体面。虽然位居南京路的优越地段,考虑到交通等问题,并不一定适合客户尤其是大公司客户,因此入驻的多是中小企业,多的时候房间租出八九成,少的时候只有五六成,也只能不冷不热地维持着。

  到1937年底,大陆银行为建筑商场及其他耗用资金,共达370余万元,还不算地租、地捐及管理费用,而收人仅100多万元。于是多次与哈同交涉,要求减租或暂欠或延长。银行方面认为,大陆商场亏本累累,实有无法预计和不可抗拒之因素,如淞沪抗战、金融危机等重大事由,应据此相应减少租金或延期交纳,并承诺将来形势好转、市面恢复后,可以适当上调租金作为补偿,以示公允。

  同样是与哈同谈判,从起初的意气风发、志在必得,到这时侯的无可奈何、委曲求全,大陆银行经历了巨大的逆袭,当事者内心的煎熬可想而知。而哈同得了便宜卖乖,只是拿合同说事,予以拒绝。也不知是否与投资失败有关,谈荔孙变得性情抑郁,不久因病逝世。

  无奈之下,银行最后以77万元的低廉价格,将大陆商场售与哈同洋行,另付对方谈判代表一笔不小的佣金,一并解除租地契约。虽然扔掉了这个烫手山芋,但损失极为惨重。对哈同洋行来说,提前24年收回地皮,当然捡了一个大便宜,暗中窃喜。

  事后,银行方面就投资损失进行了责任追究,拟定了弥补办法,由负责此事的信托部筹措款项,包括个人出资和出售以前投资赢利的部分房产,加上银行各分支行的调拨,共计30万元,全部存入交通银行,以长期储蓄的办法获取利息,所得全部作为大陆商场损失的补偿。经计算,25年后,利上加利,或许可以赚回损失。在社会转型、政局动荡不定之际,银行的房地产投资,也暗伏着杀机,充满着风险。一次投资失误的代价,不仅由决策者负责担当,也要由相关者共同买单。fujic速通门

  原标题:《“抢手地皮”?“烫手山芋” !民国银行“跨界”房地产失败案例大陆商场篇》